Hitzeschutz von außen
Angenehmer Sichtschutz
Einfache Montage
Wiederverwendbar
Jederzeit abnehmbar
Kostengünstig

Mieterrecht auf Sonnenschutz

Haben Mieter einen Anspruch auf Sonnenschutz?

Viel Licht in der Wohnung, ein Balkon zum Sonnetanken, ein schönes Plätzchen unterm Dach – all das sind Kriterien, die eine Wohnung zusätzlich interessant machen können. Für viele Mieter ist dies sogar manchmal der ausschlaggebende Punkt, sich unter mehreren Angeboten genau für dieses eine zu entscheiden. Kaum einer macht sich Gedanken darum, wie sich bestimmte Wohnsituationen auch als Nachteil erweisen können.

Wie man sich dann mit dem Vermieter auseinandersetzt, ist eigentlich im Mietvertrag geregelt. Aber ein Mieterrecht auf Sonnenschutz findet man darin in der Regel nicht. Er ergibt sich aber aus den rechtlichen Grundkonstellationen einer Vereinbarung, die zum Zwecke der Überlassung eines Gegenstandes zur Nutzung über einen längeren Zeitraum geschlossen werden.

Immer bedeutsamer – das Mieterrecht auf Sonnenschutz

Das beste Beispiel, wie sich ein scheinbarer Vorteil in einen Nachteil verkehren kann, ist der Sonnenschutz einer Wohnung. 

Dafür gibt es zweierlei Gründe:

Mit einer Besichtigung kann nicht genau abgeschätzt werden, wie sich die Sonneneinstrahlung langfristig auf die Wohnatmosphäre auswirkt. Eine schöne Südlage bringt in der Regel auch eine überdurchschnittliche Sonneneinstrahlung mit sich, die für kontinuierliche Aufheizung sorgt. Diese kommt (bei entsprechender Kontinuität in den warmen Monaten) auch leicht mal über das erträgliche Maß hinaus. Zum anderen sorgt der Klimawandel dafür, dass in Deutschland die Dauer der Sonneneinstrahlung und deren Intensität ständig zunehmen. Vorkehrungen, die vor Jahren dagegen getroffen wurden, können heute schon unzureichend sein. Das Bauen mit integriertem Sonnenschutz an den Fenstern (meist auch ein gern genutztes Mittel zur optischen Verschönerung der Fassade) hat noch keine so lange Tradition. Altbauten können mit kühleren Räumen und mehr Schatten durch die Fassadengliederung aufwarten. Aber der Normalfall ist immer noch die moderne Betonbauweise, die preiswert und ohne weitere „Zutaten“ Wohnraum schafft. Hier muss das Mieterrecht auf Sonnenschutz gleich aus mehreren Gründen zur Anwendung kommen können.

Mieterrecht auf Sonnenschutz ist dringend nötig

Besonders Erkerwohnungen brauchen einen Sonnenschutz

Die modernen Baustoffe sind praktisch, preiswert und gut zu verarbeiten – aber sie haben auch einen riesigen Nachteil: sie speichern Wärme schneller als sie diese wieder abgeben. 

Bestes Beispiel:

Nach einem heißen Sommertag hofft man auf abendliche Linderung in den aufgeheizten eigenen vier Wänden. Aber während es draußen wirklich kühler wird, sinkt die Temperatur im Zimmer scheinbar bis Mitternacht überhaupt nicht. Wer sich Kühlung verschaffen will, geht lieber ein paar Schritte im Freien spazieren.

Selbst am nächsten Morgen, wenn sich die Temperaturen draußen unter der 20-Grad-Marke befinden, liegen sie in der eigenen Wohnung (oder besonders „bestrahlten“ Zimmern) immer noch darüber. Besonders Zimmer mit Erkern sind die besten Kandidaten für solcherart Speicherwärme. Die Erhitzung des Tages nimmt nun wieder ihren Lauf und statt der erhofften Kühlung nimmt die Aufheizung sogar auf höherem Niveau wieder zu. Hält eine solche Wetterlage länger an, braucht es auch Tage länger, bis die Wohnung wieder auf Normaltemperatur ist.

Leider reichen seit Neuestem die kurzen Perioden der Wetterabkühlung zwischen Mai und September schon nicht mehr aus, um den Hausmauern die gespeichert Wärme wieder zu entziehen. Umso wichtiger wird der konsequente Sonnenschutz am Fenster. Denn hier kommt die Hitze am heftigsten ins Haus. Kann man diesen Teil der Sonneneinstrahlung abwehren, ist wenigstens die wichtigste Quelle der Aufheizung ausgeschaltet.  In Zeiten zunehmender Sonneneinstrahlung werden also deren Folgen immer auffälliger und das Mieterrecht auf Sonnenschutz immer wichtiger.   

Mieterrecht – auf Sonnenschutz muss nicht verzichtet werden

Innenliegender Sonnenschutz

Klarer Fall im Mietrecht: ist die Nutzung des überlassenen Gegenstandes (in diesem Fall die Wohnung) beeinträchtigt, muss der Vermieter Abhilfe schaffen. Im Falle einer defekten Wasserleitung ist die Sachlage eindeutig. Ein wesentlicher Teil des Mietgegenstandes (nämlich die reibungslose Versorgung der Wohnung mit Wasser) funktioniert nicht und es kommt zu Beeinträchtigungen, die jedermann nachvollziehen kann. „Unerträgliche Zustände“ in der Wohnung, die durch individuelles Empfinden definiert werden, müssen jedoch als Einzelfall geprüft werden. Es gibt keine verbindlichen Richtlinien, ab welchen Temperaturen eine Wohnung nicht mehr wirklich nutzbar ist. 

In der Rechtsprechung zeichnet sich ein Trend ab, wonach Gerichte eine Temperatur von über 26 Grad in der Wohnung als nicht hinnehmbar einzustufen. Es können aber auch gut und gern 30 Grad sein, die ein Richter für noch angemessen hält. Es entsteht dann kein Handlungszwang für den Vermieter.  Kann ein Baufehler nachgewiesen werden, besteht der Handlungszweck sehr wohl. Wer aber ist in der Lage, eine solche Beweisführung ohne Gutachten und dann auch noch mit der nachzuweisenden Folge einer überdurchschnittlichen Aufheizung zu realisieren? Das fällt selbst kompetent Bauprofis schwer und kann in der Regel auch schnell durch ein Gegengutachten entkräftet werden. Hier Geld in die Hand zu nehmen, ist sicher nicht ratsam. 

Sonnenschutz an den Fenstern kann auch von innen durchgeführt werden und liegt demzufolge in der Hand des Mieters. Denn die üblichen Verschattungsvarianten – von den traditionellen Gardinen bis zu modernen elektronisch verstellbaren Sonnenschutz-Lamellen – darf (und soll) der Wohnungsnutzer als Teil der Wohnungseinrichtung selbst bestimmen. Aber: im Falle eines Balkons „kreuzen“ sich sozusagen die Pflichten des Vermieters und die zumutbaren oder freiwilligen Handlungen des Mieters zum Sonnenschutz. Diese Konstellation macht aus den weitaus größten Teil der Rechtsprechung aus, wenn es um das Mieterrecht auf Sonnenschutz geht.  

Der Balkon und das Mieterrecht auf Sonnenschutz     

Welche Rechte und Pflichte hat Mieter auf dem Balkon?

Gehört der Sonnenschutz zum Gebrauch einer Mietsache oder nicht – das ist die Grundfrage. Die allgemein verbreitete Ansicht in Vermieterkreisen, wonach der Mieter selbst individuelle und den Vertragsgegenstand nicht beeinträchtigende Abhilfe zu schaffen hätte, stößt spätestens am Balkon an ihre Grenzen. 

Mehrere Gerichtsurteile deutschlandweit belegen mittlerweile das Mieterrecht auf Sonnenschutz zum Thema „Balkon“. Allerdings mit der Maßgabe, dass der Vermieter die Initiative (d.h. die eigene Anbringung auf Kosten des Mieters) nicht verbieten darf – und eine entsprechende Belastung durch Sonneneinstrahlung auch wirklich gegeben ist. Jeder Mietvertrag begründet das Recht des Mieters auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, und dazu gehört – amtlich bestätigt – auch der Sonnenschutz auf dem Balkon.

In den angeführten Fällen handelte es sich jeweils um das Anbringen einer Markise, also einer Maßnahme, die in den Baukörper eingreift. Das Entfernen einer solchen Einrichtung ist mit einem gewissen Aufwand verbunden, den der Vermieter natürlich nicht tragen will. Die Argumentation der Vermieter, ein Sonnenschirm würde als Schutz auf dem Balkon ausreichen, hatte jeweils keinen Bestand in den Augen der Richter. 

Der Argumentation des Mieters wird vor allem deswegen gern gefolgt, weil eine Markise über dem Balkon mehr bewirkt als nur ein Sonnenschirm. Letzterer verschattet im besten Fall 4 qm Fläche, also nicht einmal die Hälfte eines „durchschnittlichen“ Balkons. Zudem wandert der Schatten und ändert seine Größe im Tagesverlauf. Damit ist nur eine kleine punktuelle Verschattung gegeben, die wenig Einfluss auf die Gesamtlage der Temperaturen in einer Wohnung hat. Eine Markise verschattet nicht nur den Balkon komplett, sondern stellt auch über den ganzen Tag sicher, dass sich der Baukörper im Verschattungsbereich nicht so stark erwärmen kann wie die Umgebung. Damit trägt die Markise auch zum allgemeinen Hitzeschutz in der Wohnung bei.

Was beim Mieterrecht auf Sonnenschutz unbedingt beachtet werden muss

Mietwohnung – Markise auf Balkon als Mieter anbringen erlaubt?

Wenn auch das Anbringen von Balkon-Markisen als Mieterrecht auf Sonnenschutz anerkannt ist, so muss der Mieter sich doch an bestimmte Regeln halten. In den Gerichtsurteilen findet sich der Passus, dass die Farbe des Sonnenschutzes an die vorherrschende Farbgebung des Hauses angepasst sein muss. Gibt es also eine architektonisch vorgegebene optische Dominante, so müssen sich auch neu eingefügt Teile (wie z.B. weithin sichtbar Abdeckflächen) dieser Farbgebung anschließen.  Für Bauten ohne Farbkonzept gilt: Die Mieter sollten ihre Markisen möglichst farblich einheitlich anbringen.

Ansonsten ist natürlich auch das vorgeschriebene Prozedere im Mietvertrag einzuhalten. Keine bauliche Veränderung am Mietgegenstand darf ohne Zustimmung des Vermieters erfolgen. Infolgedessen ist auch die Genehmigung für das Anbringen einer Markise auf dem Balkon vom Vermieter einzuholen. Verweigern darf dieser das Ansinnen nicht – siehe oben.

Bei der Übereinkunft sollte auch gleich geklärt werden, wie mit der Markise beim Auszug des Mieters umgegangen werden soll. Im besten Falle übernimmt sie der Vermieter in seinen Bestand oder wird dem Nachmieter zum Verkauf angeboten.

Weiteres zum Mieterrecht auf Sonnenschutz

Wenn die Wohnung zur Sauna wird

Ist der Sonnenschutz einer Wohnung derart unzureichend, dass zu einer überdurchschnittlich Hitzebelastung kommt, kann der Mieter seinen Forderungen auf Abhilfe gegenüber dem Vermieter durchaus auch Druck verleihen. So ist es möglich, eine Mietminderung für den Zeitraum herbei zu führen, der benötigt wird, den Missstand abzustellen. Entscheidend ist dabei das Datum, zu welchem der Mieter den Vermieter über den Missstand informiert hat. Solche Meldungen sind daher am besten immer postalisch mit Einschreiben vorzunehmen, um im Streitfall den genauen Zeitpunkt nachweisen zu können.

Als Vergleichsfall gilt eine Entscheidung zu einer Wohnung, in der tagsüber 30 Grad und nachts noch 25 Grad erreicht wurden. Freilich musste der Mieter aber auch nachweisen, dass sämtliche Versuche per Lüftung keine Besserung erreichen könnten. Ist die Hitzebelastung in der Wohnung sogar so groß, dass sie als nicht zumutbar eingestuft werden kann, hat der Mieter das Recht zur sofortigen Kündigung. Hier sind allerdings in der Regel nur Dachgeschosswohnungen betroffen. Denn nur hier bestehen auch die Voraussetzungen, dass Temperaturen bis 40 Grad in Wohnräumen erreicht werden können. Bei nachgewiesenen Baufehlern besteht die Pflicht des Vermieters auf Nachbesserung. Vermieter können jedoch nicht gezwungen werden, Schutzmaßnahmen zu realisieren, die zum Zeitpunkt des Baus noch nicht gegolten haben. In der Regel führt die Fortschreibung des Baurechts natürlich über bestehende Standards hinaus.  Auch das Bestehen seitens des Mieters auf bestimmte Wärmeschutzmaßnahmen ist nicht zulässig. Die Entscheidung darüber, welche Maßnahmen umgesetzt werden, liegt allein in der Hand des Vermieters.

Die Nachrüstung von Jalousien kann jedoch – laut entsprechendem Gerichtsbeschluss – gegenüber einem Vermieter jedoch durchgesetzt werden. Hier hat der Mieter sogar das Recht, auf Lichtdurchlässigkeit zu bestehen.

Mieterrecht auf Sonnenschutz – Mietminderung

Wann hat man Recht auf Mietminderung?

Kann ein Mieter nachweisen, dass die hohen Temperaturen in seiner Wohnung zur Beeinträchtigung des Gebrauchs führen, ist eine Mietminderung möglich. Dieser Nachweis muss auch beinhalten, dass Hilfsmaßnahmen zur Eindämmung der Temperaturen keine Erfolge zeigen. Es bedarf also genauer Temperaturprotokolle und der Aussagen von Zeugen, um den Sachverhalt zu untermauern. Die Höhe einer Mietminderung wegen zu hoher Wohnungstemperaturen ist natürlich immer im Einzelfall zu prüfen. Es gibt richterliche Entscheidungen, die bis zu 20 % als angemessen erachteten. Wohlgemerkt handelt es sich bei der Berechnungsgrundgrundlage um die Brutto Warmmiete.

Die Mietminderung ist so lange gültig, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat, und gilt vom Tage der Mangelmeldung an. Wird der Mangel nur teilweise behoben, kann die Mietminderung in Kraft bleiben, allerdings nicht in voller Höhe. Selbst wenn der Mieter längere Zeit nicht in der Wohnung ist (z.B. während der Urlaubszeit) bleibt die Mietminderung bestehen. Bei divergierenden Ansichten über die Höhe der Mietminderung entscheidet in der Regel ein Gericht. Eine Mietminderung muss in jedem Falle angemessen sein – ansonsten berechtigt sie den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Dieses Risiko wird vermieden, wenn die Miete unter Vorbehalt gezahlt oder eine Feststellungsklage erhoben wird.

Mieterrecht auf Sonnenschutz als Teil der Miete

Wer übernimmt Kosten für den Sonnenschutz in der Mietwohnung?

Wenn Eigentümer, Verwaltungen einer Liegenschaft oder private Vermieter den Sonnenschutz von vornherein für die Wohnung kalkulieren, dürfen sie diese Kosten natürlich auch auf die Miete aufschlagen. Das Mehr an Miete darf jedoch nicht den Mehrwert, den die Wohnung durch den Sonnenschutz erhält, übersteigen. Deshalb muss der Mietaufschlag durch die kompletten Kosten der Investition nachgewiesen werden. Ebenso müssen diese Kosten angemessen sein und sollten deutlich unter 10 % der Mietkosten liegen.

Fazit

Welche Maßnahmen dürfen Mieter ohne Erlaubnis ihres Ver­mieters ergreifen?

Für den Sonnenschutz in einer Wohnung ist der Mieter selbst zuständig. Er kann ihn durch übliche Verfahren wie Jalousien, Sonnenschutz-Folien oder Gardinen realisieren.

Geht es an die Außenfassade, muss es eine Abstimmung zwischen Mieter und Vermieter geben. Übernimmt der Mieter beispielsweise das Anbringen einer Markise in Eigenregie (d.h. auch auf eigene Kosten), ist dafür die Einwilligung des Vermieters notwendig. Ohne fachliche Gründe darf diese nicht verweigert werden. Dazu gibt es ausreichend Gerichtsurteile in Deutschland. Diese besagen aber auch, dass sich der Mieter bei der Auswahl von Farbe und Material an die üblichen Gepflogenheiten des Baus zu halten hat.

Desweiteren ist die Anbringung einer Markise fachlich korrekt (am besten von einem Fachmann) zu gewährleisten ebenso wie eine rückstandsfreie Entfernung bei Auszug aus der Wohnung. Mit dem Vermieter können natürlich auch Regelungen über die Nachnutzung getroffen werden. Die Anbringung von Außenjalousien kann eingeklagt werden. In jedem Falle aber ist ein Nachweis unerlässlich, dass ohne den entsprechenden Sonnenschutz der Gebrauch der Wohnung deutlich beeinträchtigt ist. Das gilt auch für Mietminderungen oder eine Kündigung der Wohnung wegen unzumutbarer Temperaturen. Wird eine Wohnung mit integriertem Sonnenschutz bezogen, so ist es zulässig, den dafür geforderten Mietaufschlag prüfen zu können.

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